به گزارش بورس فوری،هفت سال پس از آغاز اجرای طرح «مسکن ملی» با هدف خانهدار کردن دهکهای کمدرآمد، آمارهای رسمی نشان میدهد این پروژه نهتنها به اهداف اولیه خود نرسیده، بلکه بخش قابل توجهی از جامعه هدف نیز توان مالی حضور در آن را از دست دادهاند. در شرایطی که دولت و شبکه بانکی هزاران میلیارد تومان منابع را به این طرح اختصاص دادهاند، بسیاری از متقاضیان واجد شرایط به دلیل ناتوانی در پرداخت آورده اولیه و اقساط سنگین تسهیلات، از ادامه مسیر انصراف دادهاند.
بررسی دادههای رسمی حاکی از آن است که پیشرفت واقعی پروژههای مسکن ملی هنوز به ۵۰ درصد نرسیده و تنها بخش محدودی از واحدهای وعده داده شده به مرحله بهرهبرداری رسیدهاند؛ موضوعی که بار دیگر کارآمدی الگوی «مسکن حمایتی ملکی» را زیر سوال برده است.
فقر؛ مانع پنهان موفقیت مسکن ملی
مطابق آمارهای موجود، تعداد متقاضیان مؤثر طرح که در سالهای گذشته حدود ۸۵۰ هزار خانوار برآورد میشد، نهتنها افزایش نیافته بلکه بخشی از این افراد نیز از ادامه طرح منصرف شدهاند. این در حالی است که برآوردها نشان میدهد بین ۱.۵ تا ۲ میلیون خانوار در کشور نیازمند حمایت دولتی برای دسترسی به مسکن مناسب هستند.
علت اصلی این شکاف، کاهش شدید قدرت خرید خانوارها در سالهای اخیر است. تورم مزمن، افت درآمد واقعی و افزایش هزینههای زندگی موجب شده حتی خانوارهای دهکهای میانی نیز توان مشارکت در پروژههای مسکن حمایتی را از دست بدهند.
امروز بسیاری از متقاضیان نه توان تامین آورده اولیه چندصد میلیون تومانی را دارند و نه قادرند اقساط سنگین وامهای مسکن را پرداخت کنند.
اقساطی که از درآمد خانوارها پیشی گرفته است
یکی از مهمترین چالشهای طرح مسکن ملی، ساختار تامین مالی آن است. در حال حاضر اقساط ماهانه وامهای این طرح به حدود ۱۹ تا ۲۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که برای بسیاری از خانوارها غیرقابل پرداخت محسوب میشود.
استانداردهای بینالمللی نشان میدهد سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار نباید بیش از ۳۰ درصد باشد. اما در ایران، اقساط مسکن ملی برای برخی دهکهای درآمدی حتی به بیش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه خانوار میرسد. به بیان ساده، بسیاری از خانوارهای هدف طرح اساساً «وامپذیر» نیستند.
این وضعیت سبب شده مسکن ملی که قرار بود راهکاری برای کاهش فقر مسکن باشد، خود به پروژهای تبدیل شود که بخش مهمی از نیازمندان امکان ورود به آن را ندارند.
پیشرفت کند پروژهها و بحران تامین مالی سازندگان
مشکلات تنها به متقاضیان محدود نمیشود. در بخش ساختوساز نیز بسیاری از پروژهها با کمبود منابع مالی مواجه هستند.
بر اساس آمار رسمی، صدور پروانه ساختمانی برای صدها هزار واحد انجام شده اما بخش قابل توجهی از پروژهها هنوز موفق به دریافت کامل تسهیلات بانکی نشدهاند. برخی سازندگان تنها قرارداد دریافت وام را امضا کردهاند و هنوز منابعی به پروژه تزریق نشده است.
از سوی دیگر، افزایش بیسابقه هزینه ساخت در سالهای اخیر موجب شده زمان به دشمن اصلی پروژههای ساختمانی تبدیل شود. هر ماه تاخیر در اجرای پروژهها، قیمت تمامشده واحدها را افزایش میدهد و فشار مالی بیشتری بر متقاضیان وارد میکند.
تجربه جهانی چه میگوید؟
بررسی تجربه کشورهای توسعهیافته و حتی بسیاری از اقتصادهای نوظهور نشان میدهد دولتها برای حمایت از اقشار کمدرآمد کمتر به سمت ساخت گسترده مسکن ملکی حرکت میکنند.
در کشورهای اروپایی، کانادا، استرالیا و بخشهایی از شرق آسیا، «مسکن اجتماعی اجارهای» و «یارانه اجاره» مهمترین ابزارهای حمایت از خانوارهای کمدرآمد محسوب میشوند. در این مدل، دولت به جای آنکه خانوارهای فاقد توان مالی را وارد فرآیند سنگین خرید مسکن کند، شرایط اجارهنشینی پایدار و ارزانقیمت را فراهم میکند.
این الگو میتواند برای ایران نیز کارآمدتر باشد؛ زیرا خانوارهایی که توان پسانداز یا بازپرداخت وام را ندارند، ابتدا باید از فشار هزینههای مسکن رها شوند تا در بلندمدت امکان ورود به بازار مالکیت را پیدا کنند.
آیا زمان تغییر سیاست فرا رسیده است؟
بسیاری از تحلیلگران حوزه مسکن بر این باورند که ادامه مسیر فعلی، بدون اصلاحات ساختاری، نمیتواند بحران دسترسی به مسکن را حل کند.
طرحهایی مانند مسکن مهر و مسکن ملی اگرچه با هدف خانهدار کردن اقشار ضعیف آغاز شدند، اما تورم، کمبود منابع مالی، طولانی شدن زمان ساخت و کاهش قدرت خرید مردم باعث شده بخش مهمی از اهداف آنها محقق نشود.
حرکت تدریجی از «مسکن حمایتی ملکی» به سمت «مسکن حمایتی اجارهای» است؛ مدلی که در آن دولت به جای فروش واحدهای مسکونی با اقساط سنگین، بر توسعه مسکن استیجاری، پرداخت یارانه اجاره و افزایش استطاعت خانوارها تمرکز کند.
هفت سال پس از آغاز مسکن ملی، مهمترین مانع موفقیت این طرح نه کمبود زمین و نه حتی کمبود متقاضی، بلکه کاهش شدید توان مالی خانوارهاست. در شرایطی که بخش بزرگی از جامعه هدف توان پرداخت آورده و اقساط را ندارد، ادامه سیاست ساخت مسکن ملکی برای اقشار کمدرآمد با چالشهای جدی مواجه است.
تجربه جهانی نشان میدهد حمایت از مستاجران و توسعه مسکن اجارهای میتواند پلی برای عبور خانوارها از بحران مسکن باشد؛ پلی که شاید امروز بیش از هر زمان دیگری اقتصاد ایران به آن نیاز دارد.