بازار مسکن ایران در شرایطی پیچیده و چندلایه قرار گرفته است؛ از یکسو کاهش قدرت خرید خانوارها، معاملات را به پایینترین سطوح رسانده و از سوی دیگر، رشد هزینههای ساخت و انتظارات تورمی، مانع افت جدی قیمتها شده است. این تضاد، آینده بازار را در نقطهای حساس قرار داده که میتواند به رکودی فرسایشی یا جهشی دوباره در قیمتها منتهی شود.
به گزارش بورس فوری،بازار مسکن طی سالهای اخیر به یکی از مهمترین پناهگاههای سرمایهای در اقتصاد ایران تبدیل شده است؛ بازاری که بیش از آنکه تابع عرضه و تقاضای مصرفی باشد، از متغیرهای کلان اقتصادی مانند تورم، نرخ ارز و انتظارات روانی تأثیر میپذیرد. اکنون نیز این بازار در شرایطی قرار دارد که نشانههای رکود معاملاتی با فشارهای تورمی در هم آمیخته است.
در سمت تقاضا، مهمترین عامل تعیینکننده، افت شدید قدرت خرید خانوارهاست. رشد مداوم قیمت مسکن در سالهای گذشته، فاصله میان درآمد و قیمت ملک را بهقدری افزایش داده که بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی عملاً از بازار حذف شدهاند. نتیجه این وضعیت، کاهش محسوس حجم معاملات و شکلگیری نوعی رکود در بازار است؛ رکودی که بیش از آنکه ناشی از ارزانی باشد، حاصل ناتوانی در خرید است.
در سمت عرضه نیز شرایط چندان مساعد نیست. افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد دستمزدها و نااطمینانیهای اقتصادی، هزینه ساختوساز را بهطور قابل توجهی بالا برده است. این موضوع باعث شده سازندگان تمایل کمتری به شروع پروژههای جدید داشته باشند یا عرضه واحدهای ساختهشده را به امید افزایش قیمتها به تعویق بیندازند. در نتیجه، فشار سمت عرضه نیز مانع از کاهش قابل توجه قیمتها میشود.
در این میان، نقش نرخ ارز و تورم عمومی اقتصاد همچنان تعیینکننده است. در اقتصادی که تورم مزمن دارد، مسکن بهعنوان یک دارایی سرمایهای عمل میکند و معمولاً در بلندمدت همگام با تورم رشد میکند. بنابراین، حتی در دورههای رکود معاملاتی نیز، کاهش واقعی قیمتها بهندرت اتفاق میافتد و بیشتر شاهد تثبیت یا رشد آهسته قیمتها هستیم.
با این حال، آینده بازار مسکن را نمیتوان صرفاً با یک سناریو توضیح داد. در شرایط فعلی، سه مسیر متفاوت پیش روی این بازار قرار دارد. در سناریوی اول، در صورت کنترل نسبی تورم و ثبات در بازار ارز، احتمال ادامه رکود معاملاتی همراه با رشد محدود قیمتها وجود دارد؛ وضعیتی که میتوان آن را «رکود تورمی» نامید. در سناریوی دوم، در صورت بروز شوکهای تورمی یا افزایش شدید نرخ ارز، بازار مسکن میتواند بار دیگر وارد فاز جهش قیمتی شود؛ هرچند این جهش نیز ممکن است با کاهش بیشتر قدرت خرید همراه باشد. در سناریوی سوم، در صورت بهبود شرایط اقتصادی و افزایش دسترسی به تسهیلات مالی، احتمال احیای تدریجی تقاضای مصرفی و رونق نسبی معاملات وجود دارد.
نکته مهم این است که بازار مسکن برخلاف بازارهای مالی، واکنش کندتری به تحولات نشان میدهد و تغییرات آن معمولاً با تأخیر زمانی همراه است. به همین دلیل، حتی اگر شرایط کلان اقتصادی تغییر کند، اثر آن بر بازار مسکن بهصورت تدریجی و در بازهای طولانیتر نمایان خواهد شد.
در نهایت، آنچه بیش از هر چیز آینده بازار مسکن را تعیین میکند، مسیر متغیرهای کلان اقتصادی است. تا زمانی که تورم بالا، نااطمینانی و محدودیتهای تأمین مالی ادامه داشته باشد، نمیتوان انتظار بازگشت سریع رونق به این بازار را داشت. در چنین شرایطی، مسکن همچنان نقش خود را بهعنوان یک دارایی سرمایهای حفظ خواهد کرد، اما برای بخش بزرگی از جامعه، بیش از پیش به کالایی دور از دسترس تبدیل میشود.
- ارسال شده در 1405/2/19
- کد خبر: 139937