رونق آرام مسکن در راه است

به گزارش بورس فوری،بازار مسکن ایران در ماه‌های اخیر در وضعیتی متفاوت و پیچیده قرار گرفته است؛ رکودی که با افزایش قیمت‌ها همراه شده و عملاً هم خریداران و هم فروشندگان را در موقعیت انتظار قرار داده است. در چنین شرایطی، کارشناسان معتقدند اگرچه بازار ملک از مسیر طبیعی خود فاصله گرفته، اما احتمال دارد در ماه‌های دی و بهمن ۱۴۰۴ شاهد رونق معاملات بدون هیجانات شدید قیمتی باشیم؛ رونقی که می‌تواند بخشی از فشار موجود در سایر بازارهای دارایی را نیز کاهش دهد.

سمانه محرمی نمین، نایب‌رئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران، با اشاره به ارتباط تنگاتنگ بازار مسکن با سایر بازارهای مالی اظهار می‌کند: یکی از دلایل آشفتگی فعلی در بازار ارز و طلا، بلاتکلیفی بازار مسکن است. به گفته او، اگر بخش مسکن بتواند از رکود خارج شود و نقش واقعی خود را در اقتصاد ایفا کند، می‌تواند بخشی از سرمایه‌های سرگردان را جذب کرده و مانع هجوم آن‌ها به بازارهای پرریسکی مانند ارز و طلا شود.

وی معتقد است بازار مسکن ظرفیت بالایی برای جذب تقاضا دارد؛ البته نه از جنس سوداگری، بلکه در قالب رونق غیرتورمی. چنین رونقی، علاوه بر افزایش معاملات، باعث گردش مالی در بخش‌های مختلف اقتصاد می‌شود؛ چراکه بخش مسکن با بیش از ۳۲۰ رسته صنفی در ارتباط مستقیم است. از صنایع تولید مصالح ساختمانی گرفته تا خدمات مهندسی، کارگران ساختمانی و اصناف وابسته، همگی از تحرک این بازار تأثیر می‌پذیرند.

در حال حاضر، به دلیل نوسانات افزایشی قیمت ارز و طلا، بخشی از متقاضیان بالقوه خرید مسکن ترجیح می‌دهند تصمیم خود را به تعویق بیندازند و به‌جای خرید ملک، سرمایه خود را وارد بازارهای موازی کنند. این در حالی است که به گفته محرمی نمین، طلا و ارز دارایی‌هایی با ریسک بالا محسوب می‌شوند، اما مسکن همچنان یکی از امن‌ترین گزینه‌های سرمایه‌گذاری در بلندمدت به شمار می‌رود.

با این حال، سیاست‌ها و قوانین جدید در حوزه مسکن، به‌ویژه در زمینه مالیات‌ها، عوارض و ضوابط ساخت‌وساز، باعث سردرگمی فعالان این بازار شده است. افزایش شدید عوارض شهرداری، رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و بالا رفتن دستمزد کارگران، هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را به شکل محسوسی افزایش داده است. در چنین شرایطی، انتظار کاهش قیمت مسکن چندان منطقی به نظر نمی‌رسد؛ حتی اگر بازار در رکود به سر ببرد.

این کارشناس بازار مسکن تأکید کرده که رونق از نگاه مشاوران املاک، به معنای افزایش تعداد معاملات است، نه جهش‌های ناگهانی قیمت. به گفته او، رونق واقعی زمانی اتفاق می‌افتد که بازار بدون دخالت‌های هیجانی و دستکاری‌های مصنوعی، مسیر طبیعی خود را با شیبی ملایم و همسو با تورم عمومی طی کند. اما تجربه دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران معمولاً دوره‌های طولانی رکود را پشت سر می‌گذارد و سپس با جهش‌های شدید قیمتی مواجه می‌شود؛ رفتاری که شباهت زیادی به فنری فشرده دارد.

در شرایط فعلی، بازار مسکن با پدیده‌ای موسوم به «رکود تورمی» مواجه است؛ یعنی در حالی که حجم معاملات کاهش یافته، قیمت‌ها همچنان تمایل به افزایش دارند. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده الگوی سنتی خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال نیز تغییر کند. در سال‌های گذشته، دی و بهمن زمان اوج تقاضا برای خرید مسکن بود تا خانواده‌ها بتوانند سال جدید را در خانه‌ای جدید آغاز کنند، اما اکنون بسیاری از متقاضیان در وضعیت انتظار قرار گرفته‌اند.

نکته قابل توجه دیگر، نقش پلتفرم‌های آنلاین در شکل‌گیری انتظارات قیمتی است. محرمی نمین معتقد است آگهی‌های اینترنتی به‌طور منفی بازار مسکن را هدایت می‌کنند. در بسیاری از موارد، قیمت یک ملک در یک آگهی چندین بار افزایش می‌یابد و همین موضوع به شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی دامن می‌زند. نبود نظارت مؤثر بر این آگهی‌ها باعث شده نقش مشاوران املاک در قیمت‌گذاری کارشناسی و منصفانه کمرنگ شود.

با وجود تمامی این چالش‌ها، پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که اگر شوک خاصی از ناحیه اقتصاد کلان یا تحولات سیاسی به بازار وارد نشود، ماه‌های دی و بهمن می‌تواند با افزایش نسبی معاملات مسکن بدون هیجان شدید قیمتی همراه باشد. چنین شرایطی، هرچند به معنای خروج کامل از رکود نیست، اما می‌تواند نشانه‌ای از بازگشت تدریجی تعادل به بازار ملک و کاهش فشار بر سایر بازارهای دارایی باشد؛ تعادلی که اقتصاد ایران بیش از هر زمان دیگری به آن نیاز دارد.